Những lỗ hổng pháp lý cần được lấp đầy để tạo sự minh bạch cho thị trường bất động sản

(NTD) - Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi năm 2015, Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định về vi phạm của chủ đầu tư trong lĩnh vực phát triển và bán nhà ở, các biện pháp phạt vi phạm hành chính rất nặng nề... đã ảnh hưởng lên thị trường bất động sản năm 2018 và sẽ tiếp tục trong năm 2019. Bên cạnh những tác động tích cực, cơ chế luật cũng tạo ra những tiêu cực cần phải xử lý.

Báo Người Tiêu Dùng đã có buổi trao đổi chung quanh những vấn đề nêu trên với luật sư Trần Thái Bình, phụ trách nhóm luật sư chuyên về lĩnh vực bất động sản và cơ sở hạ tầng của Công ty Luật LNT - Partners.

* Các yếu tố pháp lý đã có những tác động như thế nào đến thị trường bất động sản trong năm 2018 vừa qua, thưa luật sư?

- Hiện nay hệ thống luật về giao dịch bất động sản của Việt Nam tương đối tốt, tạo điều kiện bảo vệ người mua tốt hơn và thị trường phát triển ổn định hơn.

Tuy vậy, thực tế chúng ta vẫn còn thấy đây đó một số vụ việc hay vấn đề còn đang diễn ra, tranh chấp giữa người mua nhà với chủ đầu tư (bên bán nhà, bên quản lý dự án), cũng tạo ra những mảng xám của thị trường.

Nguyên do của thực trạng đó, không phải từ những lỗ hổng pháp lý hay thiếu khung pháp lý mà chính từ sự thực thi pháp lý không nghiêm túc.

Chẳng hạn, Luật Nhà ở quy định trước khi triển khai bán nhà, chủ đầu tư phải thông báo cho Sở Xây dựng địa phương về việc chủ đầu tư đáp ứng các điều kiện để giao dịch (dự án được chấp thuận hợp lệ, không thế chấp, đã xây dựng phần móng xong…). Tuy nhiên, thực tế có những chủ đầu tư không đáp ứng như vậy, không thông báo cho Sở Xây dựng nhưng vẫn triển khai bán nhà, khiến Sở không có kiểm tra hay chấn chỉnh kịp thời đối với những trường hợp đó. Tôi nghĩ rằng, Sở Xây dựng không thể nói không hay biết việc mở bán sản phẩm của chủ đầu tư (vốn diễn ra rất công khai và có quảng cáo hẳn hòi). Cuối cùng, kết quả là thiệt thòi cho người mua nhà.

Luật cũng quy định cơ quan quản lý xây dựng (từ cấp bộ đến địa phương) phải xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về dự án, thị trường… theo hướng minh bạch, dễ tiếp cận cho người có nhu cầu. Tuy vậy, đến nay, sau hơn 3 năm thì hệ thống ấy vẫn chưa được thực hiện, khiến người mua tìm hiểu thông tin về chủ đầu tư, dự án rất hạn chế, tạo ra hiểu biết sai lệch và dẫn đến quyết định sai lệch.

Ngoài ra, quy định về xử phạt hành chính chưa rõ ràng cũng làm hạn chế tính răn đe và giáo dục của luật pháp. Chẳng hạn, Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định về hành vi “không công khai đầy đủ hay không đúng các nội dung về dự án bất động sản” thì bị phạt từ 50-60 triệu đồng, hay phạt tiền 250 triệu đồng đối với hành vi “kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”… thì mức phạt này cho mỗi trường hợp vi phạm hay cho hành vi vi phạm của doanh nghiệp? Một số doanh nghiệp vi phạm với hàng chục, thậm chí hàng trăm người mua nhà, nhưng chỉ phạt vi phạm hành chính theo một hành vi thì mức 50 triệu đồng là con số quá nhỏ đối với nguồn lợi thu được, dẫn đến dễ lạm dụng hay bỏ qua việc tuân thủ pháp luật.

1

Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners - Đoàn Luật sư TP.HCM.

* Luật sư có đề xuất gì nhằm giúp hệ thống pháp luật, đặc biệt trong luật kinh doanh bất động sản để bảo vệ người tiêu dùng và minh bạch hóa thông tin thị trường bất động sản?

- Bảo vệ quyền lợi tốt hơn cho người mua nhà là tạo ra sự minh bạch và ổn định của thị trường và qua đó hỗ trợ thị trường phát triển tốt hơn. Để thực hiện theo tôi thì cần cải thiện một số khía cạnh sau đây:

Thứ nhất, Bộ Xây dựng cần thúc đẩy các sở xây dựng địa phương, văn phòng đăng ký đất đai, bất động sản xây dựng một hệ thống dữ liệu thông tin kết nối phục vụ cho người có nhu cầu. Hệ thống dữ liệu cần có nhiều thông tin về chủ đầu tư xây dựng tại địa phương, các dự án đang thực hiện của họ, tính pháp lý của dự án đó như thế nào, tình hình đăng ký thế chấp, có tranh chấp được ghi nhận hay không ?… Người có nhu cầu phải trả phí để có thông tin như thế, hay ít ra những người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, luật sư, kế toán viên, ngân hàng… được phép truy cập (có trả phí) để biết các thông tin như vậy nhằm cung cấp cho khách hàng của họ. Càng có nhiều thông tin, người tiêu dùng càng quyết định đúng đắn, hạn chế rủi ro trong giao dịch.

Thứ hai, các cơ quan xây dựng địa phương cần thanh tra, kiểm tra chặt chẽ hơn các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn, công bố tính pháp lý và hợp lệ của các dự án đó (bởi vì cơ quan xây dựng là đơn vị nắm rõ thông tin này nhất), công bố các xử phạt hành chính đối với các chủ đầu tư...

Thứ ba, việc xử phạt vi phạm hành chính đối với các chủ đầu tư cần áp dụng mỗi “hành vi vi phạm” là mỗi trường hợp vi phạm, như vậy mới tạo tính răn đe hơn đối với doanh nghiệp vi phạm.

Thứ tư, một số trường hợp vi phạm như “chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì, không bàn giao cho ban quản trị…”, “chủ đầu tư vi phạm về nghĩa vụ cung cấp thông tin dự án, sản phẩm nhằm lừa người mua nhà”… như đang xảy ra hiện nay thì pháp luật cần thay đổi khái niệm và nhận thức về vấn đề này. Theo tôi, thì nên xếp các hành vi này thuộc phạm vi chịu trách nhiệm hình sự vì gây ảnh hưởng lớn đến trật tự công cộng (chiếm dụng tiền của nhiều người; vi phạm ở phạm vi nhiều người, nhiều trường hợp), chứ không chỉ quan niệm đơn thuần như tranh chấp hợp đồng như quy định hiện nay. Ví dụ, còn có trường hợp chủ đầu tư căn hộ theo dạng nhà ở cho khách hàng (condotel) nhưng sau khi hoàn tất xây dựng (2-3 năm sau), người mua nhà mới phát hiện condotel chỉ có quyền sở hữu 50 năm, chủ đầu tư đó chỉ việc hoàn tiền thanh toán lại cho khách hàng và tiền lãi ngân hàng. Như vậy có phải là hành vi lừa dối chiếm dụng vốn của người mua hay không? Pháp luật cần sửa đổi cho rõ ràng đối với những hành vi như vậy. Theo tôi, hành vi vi phạm, dù chỉ là vi phạm hợp đồng nhưng cố tình và ở phạm vi nhiều người, cần phải xem xét ở khía cạnh trách nhiệm hình sự.

* Về phía người tiêu dùng thì luật sư đưa ra lời khuyên gì cho họ?

- Người mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư xuất trình các văn bản về dự án, chẳng hạn sổ đỏ, phê duyệt phát triển dự án nhà ở, phê duyệt chủ đầu tư, văn bản của Sở Xây dựng xác nhận dự án đã đáp ứng điều kiện để giao dịch.

Người mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản dự án đã được ngân hàng bảo lãnh.

Khi chủ đầu tư đã đáp ứng ít nhất các yêu cầu đó, thì dự án thuộc dạng được phát triển hợp lệ rồi.

* Xin cảm ơn ông!

Nguyên Vũ

17