Nguồn cung bất động sản lao dốc không phanh

(NTD) - Không những không có thanh khoản mà nguồn cung của thị trường bất động sản cũng đang gặp khó và sụt giảm đáng kể từ quý 2/2018 đến nay.

Thị trường lao dốc

Mặc dù chưa xảy ra bong bóng bất động sản nhưng ghi nhận thị trường cho thấy các phân khúc nhà ở đều sụt giảm đáng kể về nguồn cung. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này một phần là do các các chính sách về pháp lý, tín dụng… tác động khiến các doanh nghiệp địa ốc gặp khó.

ĐLGL 4.
Việc rà soát, thanh tra càng kéo dài thì càng khiến cho doanh nghiệp gặp nhiều bất lợi bởi vì chi phí vốn, lãi vay ngân hàng tăng và mất cơ hội kinh doanh. Ảnh:Tấn Lợi.

Theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, nguồn cung căn hộ tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM sụt giảm liên tục từ năm 2014 đến nay.

Cụ thể, theo báo cáo thị trường của Công ty TNHH JLL Việt Nam, tính đến thời điểm này, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận sự chững lại, đặc biệt ở phân khúc căn hộ chung cư. Tương tự, báo cáo tổng quan thị trường TP.HCM quý 2/2019 của Savills cho biết, trong quý 2 thị trường đón nhận 5 dự án mới và 15 dự án ở giai đoạn tiếp theo, cung cấp hơn 6.500 căn. Tuy nhiên nguồn cung sơ cấp giảm 3% theo quý và giảm đến 49% theo năm khi chỉ đạt 13.000 căn.

Trong khi đó, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung sản phẩm bất động sản ra thị trường và lượng giao dịch bất động sản thành công trong nửa đầu năm nay đều sụt giảm so với cùng kỳ năm 2018. Cụ thể, tại TP.HCM, lượng cung bất động sản nhà ở chỉ bằng 39,1% so với cùng kỳ năm 2018. Trong khi tại Hà Nội, nguồn cung bất động sản nhà ở chỉ bằng 46,8% so với cùng kỳ năm 2018.

Còn theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) thì bức tranh về thị trường bất động sản TP.HCM còn ảm đạm hơn. HoREA lo ngại trước tình hình sụt giảm nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, căn hộ nhà ở xã hội tại TP.HCM.

Theo thống kê của HoREA, từ đầu năm đến nay, chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại mới được Sở Xây dựng TP.HCM đề xuất UBND TP.HCM công nhận chủ đầu tư với quy mô diện tích chỉ có 2,2ha và 924 căn hộ, giảm 16 dự án (giảm 84,2%) so với cùng kỳ năm 2018.

Từ đầu năm đến nay, Sở Xây dựng mới đề xuất UBND TP.HCM chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại, giảm 46 dự án (giảm 82,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ (căn nhà), giảm 10 dự án (giảm 29,4%), giảm 2.336 căn (giảm 24,2%) so với cùng kỳ năm 2018.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, sự sụt giảm của thị trường bất động sản tác động đến nguồn thu ngân sách TP.HCM. Năm 2018, thu ngân sách từ đất khoảng 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32% tổng thu ngân sách, giảm khoảng 4.570 tỷ đồng so với năm 2017. Số thu tiền sử dụng đất dự án giảm khoảng 4.037 tỷ đồng (giảm 22,5%). Kết quả thu ngân sách TP.HCM 6 tháng đầu năm 2019 chưa đạt 50% kế hoạch. Số thu tiền sử dụng đất trong 5 tháng đầu năm 2019 giảm khoảng 60% so với cùng kỳ năm 2018.

Khó khăn chồng chất

Theo HoREA, Việc Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản dẫn đến các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế một phần nguồn vốn tín dụng.

Ngoài việc mở rộng hợp tác với doanh nghiệp nước ngoài (vốn FDI), hoặc tìm kiếm nguồn vốn trên sàn chứng khoán, doanh nghiệp bất động sản đang lựa chọn giải pháp phát hành trái phiếu doanh nghiệp để bổ sung vốn.

Trong 5 tháng đầu năm 2019, các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, hạ tầng đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp với giá trị lên đến 16.230 tỷ đồng, chiếm 27% tổng giá trị trái phiếu đã phát hành, đứng vị trí thứ hai. Thậm chí, có doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu với lãi suất rất cao lên đến 12-14,5%/năm, cao gấp đôi lãi suất tiết kiệm.

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, việc đủ điều kiện bán hàng tại các dự án đang gặp nhiều khó khăn, nguyên nhân là do xuất phát từ các cơ quan quản lý. Hiện nhiều dự án đang khẩn trương chào bán để thu hồi vốn nhưng việc phê duyệt các dự án đủ điều kiện khởi công xây dựng cho đến dự án đủ điều kiện đưa ra thị trường giao dịch, hồ sơ đều đang nằm tại các cơ quan chuyên môn.

Bên cạnh đó, với sự thanh tra, rà soát mạnh trên cả nước nên hàng trăm dự án tại Hà Nội, TP.HCM phải dừng triển khai, chậm đưa hàng ra thị trường. Việc rà soát, thanh tra càng kéo dài thì càng khiến cho doanh nghiệp gặp nhiều bất lợi bởi vì chi phí vốn, lãi vay ngân hàng tăng và mất cơ hội kinh doanh.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, một trong những nguyên nhân tác động mạnh và rõ nét khiến nhiều nhà đầu tư hoạt động chững hẳn là dòng vốn tín dụng, bắt đầu từ Thông tư 36/2014/TT-NHNN và Quy định về khống chế chi phí lãi vay tại Nghị định 20/2017/NĐ-CP. Cùng với đó, thủ tục hành chính liên quan đến việc giao đất, xây dựng quy hoạch… ở Việt Nam thực hiện mất từ 2-3 năm nên nhiều dự án khó khăn trong khâu tiếp cận vấn đề đất đai và triển khai chậm tiến độ.

“Thị trường bất động sản sẽ khắc nghiệt hơn và các doanh nghiệp sẽ khó khăn hơn rất nhiều. Bởi đất trong nội thành TP.HCM gần như không còn, giá đất thì ngày càng tăng cao khiến việc tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp sẽ ngày càng khó. Chưa kể đến tiền đất phải nộp ngay, thường chỉ là 2-3 lần phải nộp hết, tạo gánh nặng và làm cạn vốn các doanh nghiệp bất động sản vì lúc chưa bán được nhà vẫn phải lo tiền xây dựng, tiền đất cùng một lúc”, ông Châu thông tin thêm.

T.L