“Mua vàng thì lỗ, mua thổ thì lời” sẽ còn hiệu nghiệm trong năm 2020?

(NTD) - Theo kinh nghiệm bao đời nay thì mua đất không bao giờ sợ lỗ, tuy nhiên năm 2020 “buôn đất” có thể gặp rủi ro, đặc biệt đối với những người sử dụng vốn vay và kỳ vọng sẽ thu lời trong ngắn hạn dưới một năm.

Mặc dù bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn hiện nay và luôn thu hút nhiều người có nguồn tiền nhàn rỗi. Tuy nhiên, khi thị trường giảm tốc và chưa có dấu hiệu tăng lại trong ngằn và trung hạn thì những người đã, đang hoặc sẽ đầu tư vào bất động sản sẽ “đi vào” hay “ra khỏi” kênh đầu tư này?

KT 11.1
Theo các chuyên gia, với nhà đầu tư an toàn, lâu dài thì không nên mua bất động sản lúc giá đang sốt, mà chọn mua lúc tình hình đã yên ắng, giá đã rớt hoặc đi ngang trong 1, 2 năm. Ảnh: Tấn Lợi.

Dựa vào tình hình thực tế hiện nay của thị trường bất động sản, các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản hiện đang dần trở về với giá trị thực, không còn dành cho nhà đầu tư thứ cấp mà chỉ dành cho người mua có nhu cầu thực, mua để ở.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, kênh đầu tư phổ biến hiện nay của người Việt là bất động sản. Tuy nhiên hiện ở Việt Nam có rất nhiều khu đô thị mới được đầu tư hạ tầng bài bản nhưng không có người ở. Nhiều khu đất vùng ven, các tỉnh giáp ranh TP.HCM mặc dù tất cả đều đã có chủ nhưng đều bị bỏ hoang.

So sánh sự khác biệt trong chính sách điều hành kinh tế giữa Việt Nam và một số quốc gia khác. Chẳng hạn, ở Việt Nam, nếu có tiền, nhà đầu tư có thể mua đất để đó trước sau gì rồi cũng có lời (gọi là đầu tư thụ động). Số tiền mà nhà đầu tư chịu thuế hàng năm không đáng kể. Trong khi đó ở Mỹ chẳng hạn, khi mua một bất động sản, Chính phủ Mỹ không cần biết người mua có lãi hay không vẫn phải đóng thuế rất cao, thuế suất có thể khiến nhà đầu tư phải chùn tay khi quyết định mua một bất động sản nào đó nếu chỉ để không chờ tăng giá mà không khai thác.

Lý giải vì sao hầu hết người Việt đều thích mua đất, ông Hiển cho rằng, những lợi thế do chính sách mang lại đã biến bất động sản trở thành một kênh đầu tư an toàn, nhà đầu tư vừa giữ được giá trị tài sản không phải lo mất giá, đồng thời lại có lời hơn cả gửi ngân hàng. Cùng với đó là yếu tố tâm lý, khi có tiền gửi ngân hàng, lúc kẹt có thể rút ra tiêu dùng nhưng nếu dùng số tiền đó mua một miếng đất và để đến một lúc nào đó nó mang bán lại kiếm một khoản tiền lớn.

Trước quan điểm cho rằng, mua đất không bao giờ sợ lỗ, ông Hiển cho rằng, việc kinh doanh nhà đất là con đường làm giàu của nhiều người, điều đó không bao giờ sai. Quan sát kinh nghiệm 2 thập kỷ qua, đúng là nhờ đầu tư bất động sản mà nhiều người “phất lên” trông thấy, tuy nhiên cũng có nhiều người “ôm” đất mà phá sản.

Cũng theo ông Hiển, với nhà đầu tư an toàn, lâu dài thì không nên mua lúc giá đang sốt, mà chọn mua lúc tình hình đã yên ắng, giá đã rớt hoặc đi ngang trong 1, 2 năm. Nếu mua đất đúng thời điểm, là lúc giá còn thấp nhưng chuẩn bị tăng thì người mua sẽ đạt lợi nhuận lớn. Nếu mua chệch thời điểm mà nhà đầu tư có phải vay từ 50% - 70% thì nguy cơ mất trắng vì không thể trả ngân hàng là rất cao. Nhiều nhà đầu tư bị thua lỗ, phá sản vì mua nhầm thời điểm và dùng đòn bẩy tài chính cao.

Trước thông tin cho rằng việc siết chặt tín dụng của Ngân hàng Nhà nước sẽ tác động đến donh nghiệp bất động sản trong năm 2020, chuyên gia Đinh Thế Hiển cho biết, việc Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng bất động sản có lộ trình không gây sốc và không để lại di chứng nặng nề như thời điểm 2012 - 2013. Vì vậy, để thị trường bất động sản phát triển ổn định cần phải tạo ra môi trường kinh doanh bất động sản có tư duy, có giá trị trị gia tăng chứ không phải đầu tư lâu dài thụ động.

Nhận định về thị trường bất động sản năm 2020, chuyên gia Đinh Thế Hiển cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá bị tác động mạnh bởi các chính sách điều hành tiền tệ của Ngân hàng nhà nước bởi khi có đến 70 - 80% nguồn vốn tham gia thị trường đến từ các các ngân hàng. Năm 2019 là năm thị trường bắt đầu để điều chỉnh; 2020 mới là năm thị trường sẽ chính thức điều chỉnh, giá nhà đất sẽ có xu hướng đi ngang, khó có thể tăng giá.

Nếu dùng kinh nghiệm “buôn đất” không bao giờ sợ lỗ thì năm 2020 có thể gặp rủi ro, đặc biệt đối với những người sử dụng vốn vay và kỳ vọng sẽ thu lời trong ngắn hạn dưới một năm. Tuy nhiên với người có tiền nhàn rỗi thì năm 2020 cũng có thể là cơ hội mua được bất động sản tốt cho một khoảng đầu tư dài hạn từ 3 - 5 năm. Nhìn lại kinh nghiệm của giai đoạn trước, sau một thời gian khó khăn, thị trường trầm lắng, đến năm 2015, thị trường bất động sản đã đủ độ chín và bắt đầu tăng tốc rất mạnh trong các năm 2015 - 2017.

Hiện nay việc điều hành kinh tế đã đi theo hướng tăng trưởng bền vững dựa trên sản xuất và hội nhập thế giới; dự báo năm 2020 kinh tế vĩ mô tăng trưởng ổn định theo hướng tích cực, do vậy các kênh kinh doanh và đầu tư giá trị có bệ đỡ vững chắc của nền kinh tế; trong đó có đầu tư bất động sản. Tất nhiên để thu được hiệu quả, thì nhà đầu tư phải đầu tư với tầm nhìn dài hạn (3 - 5 năm) chứ không thể kỳ vọng kiếm lời cao ngay trong ngắn hạn hay lướt sóng như trước đây.

Tấn Lợi