Hạn chế của loại hình căn hộ condotel

(NTD) - Thị trường căn hộ condotel được ghi nhận là phát triển với tốc độ chóng mặt và thu hút khách hàng cũng như sự tham gia của các chủ đầu tư bất động sản. Thế nhưng khung pháp lý về condotel hiện vẫn chưa được hình thành. Điều này dẫn tới giữa luật và condotel có độ vênh nhất định.

Tranh cãi quyền sở hữu

Tâm lý khách hàng khi mua bất động sản (BĐS) nói chung và BĐS nghỉ dưỡng nói riêng đều có mong muốn được sở hữu lâu dài, vừa cho mục đích kinh doanh, vừa là một tài sản để lại cho con cháu sau này.

Thế nhưng hiện nay, các dự án condotel được xây dựng trên đất dịch vụ thương mại nên chưa thể cấp sổ hồng. Đây là khó khăn của loại hình condotel.

Mặc dù nhiều địa phương có du lịch phát triển mạnh đã cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ thành đất ở không hình thành đơn vị ở, qua đó tạo cơ sở để người mua sản phẩm condotel được sở hữu lâu dài, vĩnh viễn. Tuy nhiên, các địa phương vẫn vừa làm vừa run vì khung pháp lý cho việc cấp quyền sở hữu chưa rõ ràng.

IMG_9139
Hội thảo Đầu tư Condotel: Thực tế triển vọng và giải pháp vừa diễn ra tại Bình Định

Giao dịch khó khăn

Hiện nay khách hàng mua căn hộ condotel đều ký bằng hợp đồng mua bán, tuy nhiên, với hợp đồng mua bán căn hộ condotel hình thành trong tương lai thì luật kinh doanh BĐS mới chỉ quy định chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà mà chưa có quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán condotel hình thành trong tương lai gây ra khó khăn trong giao dịch khi khách hàng muốn giao dịch.

VH_Condotel-Da-Nang_cam-03
Hình ảnh phối cảnh Dự án condotel Ngô Quyền (Đà Nẵng)

Rủi ro cam kết lợi nhuận

Condotel hấp dẫn chính nhờ rất lớn vào yếu tố cam kết lợi nhuân, tuy vậy, đối với các BĐS du lịch, thường nhà đầu tư sau khi mua sẽ ký hợp đồng hợp tác kinh doanh theo hình thức time-share (chia sẻ thời gian ở) với chủ đầu tư.

Hiện loại hợp đồng cam kết lợi nhuận chưa có hợp đồng mẫu được nhà nước ban hành theo quy chuẩn cho các bên tham khảo, dẫn tới việc các điều khoản thường được chủ đầu tư xây dựng theo hướng có lợi cho mình, quyền lợi của người mua bị hạn chế và khi có tranh chấp, kiện cáo người mua khó đòi quyền lợi.

Ngoài ra, các điều khoản cam kết lợi nhuận đều làm cho có, chưa có các chế tài cụ thể trong việc thực hiện các quy định của hợp đồng này. Chẳng hạn, hiện nay nhiều chủ đầu tư cam kết lợi nhuận cho các nhà đầu tư là 10-15%/năm, nhưng nếu chủ đầu tư không thực hiện được cam kết này thì cũng chẳng có chế tài nào để xử lý họ.

 

IMG_2167
Loại hình căn hộ condotel rất được các nhà đầu tư quan tâm.

Khó bảo đảm tỷ suất sinh lời

Những sản phẩm condotel thường sẽ khó có khả năng đạt được tỷ suất sinh lợi hấp dẫn bởi đặc tính của sản phẩm này đòi hỏi các dự án phải có các tiện ích và khả năng vận hành như một khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng thông thường mới có thể cạnh tranh với các khách sạn và resort khác trên thị trường. Ngoài ra, tỷ suất sinh lợi của condotel còn tùy thuộc vào điều kiện thị trường và năng lực của công ty quản lý.

Một số dự án được ngân hàng bảo đảm mức cam kết nhưng phần lớn các dự án hiện nay được cam kết bởi chính các công ty phát triển dự án. Trong khi đó, rủi ro của mô hình này chủ yếu nằm ở giai đoạn vận hành chứ không phải trong giai đoạn bán hàng. Nếu lợi nhuận từ việc vận hành dự án không đủ để thanh toán mức lợi nhuận đã cam kết, khi đó chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để bảo đảm thực hiện đúng nghĩa vụ với người mua.

Tuy mô hình condotel có thể rất hấp dẫn đối với cả người mua và chủ đầu tư nhưng nếu lựa chọn phát triển mô hình này, chủ đầu tư cần hoạch định tốt cũng như thực hiện nghiên cứu khả thi ngay từ ban đầu để có thể có được một sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường, khả năng tài chính cũng như bảo đảm vận hành tốt trong tương lai. Về phía người mua, khi lựa chọn sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng để đầu tư, cần cân nhắc lựa chọn các sản phẩm có chất lượng từ các chủ đầu tư uy tín và tìm hiểu kỹ về sản phẩm và chính sách bán hàng.

IMG_2140
Khung pháp lý và những rủi ro vẫn “ám ảnh” loại hình condotel.

 Bài & ảnh: Nguyên Vũ

_NTD_So 420 _18-19