Dự án ách tắc vì đất công nằm rải rác xen cài khó hoàn thiện thủ tục pháp lý

(NTD) - Hiện TP.HCM có rất nhiều dự án bị ách tắc, đình trệ không hoàn thiện được thủ tục pháp lý đầu tư nguyên nhân đến từ việc dính một phần đất công. Điều này khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong khi đó chính quyền cũng đau đầu vì chưa biết xử lý ra sao.

Dán ách tắc

Phát biểu tại tọa đàm “Xung đột pháp lý trong đầu tư xây dựng dự án” do Báo Sài Gòn Giải Phóng tổ chức tại TP.HCM, nhiều doanh nghiệp than phiền vì hiện nay khi triển khai dự án nhà ở có đất công xen cài đang bị ách tắc. Theo quy định của Luật Quản lý và sử dụng tài sản công phải đấu giá phần đất công xen cài. Tuy nhiên, phần lớn diện tích đất công tại các dự án đang vướng lại nằm rải rác, không thể lập một dự án mới, hoặc tách rời dự án doanh nghiệp đang triển khai, nên không thể đem ra đấu giá. Còn không đấu giá mà bán chỉ định cho doanh nghiệp thì phải xin ý kiến, đồng nghĩa việc phải chờ.

h.1
Nhiều dự án tại TP.HCM bị ách tắc do dính 1 phần đất công.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, các cơ quan nhà nước của chúng ta hiện còn e dè trong công tác phối hợp và thảo luận để đạt được sự thống nhất chung giải quyết vấn đề. Ngay cả khi đã có hướng dẫn của Tổng cục Quản lý đất đai, nhưng các cơ quan vẫn thảo luận tới thảo luận lui, không chốt được, không dám đề xuất.

Theo ông Châu, tại TP.HCM hiện có khoảng 130 dự án nhà ở có đất hỗn hợp (trong đó có đất xen cài) đã được UBND TP.HCM ra quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, nhưng đang bị coi… vẫn chưa đảm bảo đúng các thủ tục hành chính.

Ví dụ, một dự án nhà ở tại Bình Chánh, hiện nay chủ đầu tư đã có “đất sạch” 100%. Tuy nhiên trong khuôn viên dự án có khoảng 9.000m2 có nguồn gốc là đất rạch, đất giao thông. Để được UBND TP.HCM chấp thuận là chủ đầu tư dự án, thì buộc lòng chủ đầu tư phải được thực hiện nghĩa vụ tài chính (giao đất, hay thuê đất…) phần diện tích nói trên. Song từ nhiều tháng qua, sau khi nhận đơn yêu cầu của doanh nghiệp, các cơ quan chức năng tham mưu về vấn đề này cho UBND TP.HCM xem xét quyết định, như Sở KH-ĐT, Sở TN-MT… chuyển công văn lòng vòng và đến nay doanh nghiệp vẫn chưa được công nhận chủ đầu tư.

“Những vướng mắc trên hiện đang tồn tại ở các dự án có quỹ đất hỗn hợp xen cài diện tích đất công (đường nội bộ, hẻm, lối đi, đất hở, kênh mương nội đồng...) chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ trong dự án. Song các quy định hiện hành đang khiến chủ đầu tư không được giao đất để triển khai, thực hiện dự án, dẫn đến khó khăn cho doanh nghiệp. Và khi dự án ách tắc, ngân sách nhà nước cũng bị hụt nguồn thu”, ông Châu đánh giá.

Giải quyết theo hướng “dồn điền đổi thửa”

Nhiều luật sư và chuyên gia phát biểu tại tọa đàm đánh giá, sở dĩ chưa giải quyết được bài toán đất công xen cài trong dự án một phần là vì hiện các luật mâu thuẫn dẫn tới sự thiếu minh bạch. Trong khi đó, cơ quan quản lý nhà nước lại né tránh trách nhiệm vì sợ sai, đẩy khó về phía người dân và doanh nghiệp, hệ quả, nhiều việc nhỏ nhưng vẫn phải đẩy lên cấp cao hơn giải quyết.

Đối với trường hợp dự án có quỹ đất hỗn hợp, do nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có một phần diện tích là phần đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình, nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở (thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án), nhưng không thể xác định chỉ tiêu quy hoạch xây dựng để hình thành dự án độc lập, HoREA kiến nghị hướng xử lý theo 3 phương án sau:

Phương án 1: Căn cứ pháp luật đất đai hiện nay về xác định giá đất cụ thể phù hợp giá thị trường, theo các phương pháp tính giá đất được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Hiệp hội đề nghị UBND thành phố cho phép giao phần đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình, nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở, cho chủ đầu tư dự án. Giá trị phần đất này được xác định theo giá đất cụ thể, phù hợp giá thị trường khi tính toán tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách nhà nước.

Phương án 2: Có chuyên gia đề xuất chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý theo cơ chế dồn điền đổi thửa và quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất; được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Thực hiện cơ chế đổi ngang đất thô này, các thửa đất (cũ) thuộc Nhà nước quản lý nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất mới ở ranh khu vực đất dự kiến đầu tư, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá. Sau khi dồn điền đổi thửa, nhà đầu tư sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại.

Phương án 3: Hiệp hội đề nghị UBND thành phố trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quy định tỷ lệ hoán đổi diện tích đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở, theo tỷ lệ 15% (hoặc tỷ lệ cao hơn). Doanh nghiệp phải chuyển giao lại cho Nhà nước diện tích đất kinh doanh đã có cơ sở hạ tầng của dự án, theo tỷ lệ 15% (hoặc tỷ lệ cao hơn), để Nhà nước thực hiện dự án tại phần đất này, hoặc đấu giá đất, hoặc đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư, thu hồi tiền cho ngân sách để phục vụ lợi ích công cộng.

Nguyên Vũ