Dịch vụ quản lý vận hành chung cư: Miếng bánh không dễ nuốt

(NTD) - Thị trường bất động sản tại TP.HCM là một lĩnh vực sôi động, đặc biệt là các dự án căn hộ. Chính vì vậy, dịch vụ quản lý vận hành chung cư luôn có nhu cầu rất lớn, nhiều công ty quản lý vận hành, khai thác tòa nhà được lập ra, song để cạnh tranh không hề đơn giản.

2

Quản lý tòa nhà chung cư đòi hỏi rất nhiều kỹ năng.

Thị trường rộng lớn

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, hiện thành phố có 1.440 nhà chung cư với 141.062 căn hộ (gấp 2 lần so với năm 2009 và gấp 5 lần so với năm 1975), với tổng diện tích sàn xây dựng 10.645.970m2, diện tích bình quân căn hộ 75m2/sàn/hộ. Tỷ lệ căn hộ chung cư chiếm 8,4% tổng số nhà ở trên toàn thành phố.

Trong 1.440 chung cư, có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 và một số chung cư xây dựng sau năm 1975 đến năm 2005, hầu hết không có ban quản trị (BQT) và hoạt động theo mô hình tự quản. Ngoài ra, còn 212 chung cư chưa có BQT do nhiều nguyên nhân khác nhau.

Đó là chưa kể hiện nay có tới hơn 100 các dự án đang trong quá trình thi công xây dựng, trong những năm tiếp theo sẽ bàn giao cho khách hàng và đi vào vận hành sử dụng. Những con số trên để thấy rằng, nhu cầu về dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chung cư là vô cùng lớn.

Hiện nay, các loại hình quản lý vận hành chung cư đang được áp dụng chủ yếu dựa trên các hình thức như: Các chủ đầu tư tự quản lý; chủ đầu tư thuê hoặc thành lập một doanh nghiệp quản lý; ban đại diện các hộ dân tự quản lý hoặc thuê doanh nghiệp quản lý.

Một thị trường rộng lớn khiến các công ty dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư nở rộ trong nhiều năm trở lại đây. Theo số liệu của Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản - Bộ Xây dựng, cả nước có 16 đơn vị đủ điều kiện đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư được công nhận. Nhiều năm qua đã đào tạo hàng trăm nhân sự cho các công ty quản lý vận hành tòa nhà.

Đến tháng 7/2019, cả nước có hơn 200 công ty đủ điều kiện quản lý, vận hành nhà chung cư. Trong đó 2 thành phố lớn là Hà Nội có 88 công ty, TP.HCM 35 công ty.

1
Nhiều công ty quản lý vận hành tòa nhà ra đời, tạo công ăn việc làm cho hàng ngàn người lao động, nhưng việc đào tạo chất lượng cho một nhân viên là công việc đòi hỏi nhiều thời gian.

Vô vàn khó khăn

Để quản lý, vận hành các tòa nhà chung cư lại là công việc không hề đơn giản. Ngoài việc luật còn chồng chéo, thiếu hợp lý, hay nói cách khác là còn lỗ hổng, thì việc cạnh tranh với các đối thủ đến từ nước ngoài như CBRE, Savills... cũng là bài toán nan giải.

Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, hiện pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều có quy định rõ ràng về quản lý, sử dụng nhà chung cư. Chẳng hạn, Thái Lan có Luật Chung cư năm 1979, được sửa đổi năm 2008; New Zealand có Luật Nhà chung cư 2010; Singapore có Luật Bảo trì và quản lý tòa nhà; thậm chí bang Queensland của Úc cũng ban hành đạo luật quy định riêng về vấn đề này.

Trong khi đó, tại Việt Nam, các điều khoản về quản lý sử dụng nhà chung cư được quy định tại một số điều trong Luật Nhà ở 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP và Thông tư của Bộ Xây dựng. Đây là vấn đề mà Việt Nam cần xem xét để nghiên cứu ban hành một luật riêng quy định về quản lý, vận hành các bất động sản đa sở hữu để thống nhất, chuẩn hóa hơn.

Bà Vũ Ngọc Hương, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Dịch vụ Sao Kim Venus đánh giá, hiện nay dịch vụ quản lý, vận hành chung cư cơ sở pháp lý đang trong quá trình hoàn thiện, nguồn nhân lực chưa có đào tạo chuyên biệt mà chỉ đang ở hình thức (nghề dạy nghề), ngoài ra, quy chuẩn dịch vụ chưa được xác lập.

Trong khi đó, quản lý các tòa nhà chung cư tưởng chừng chỉ là các công việc tay chân đơn giản như lễ tân, bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác, xử lý côn trùng, chăm sóc cây xanh... Nhưng càng đi sâu vào thì mới thấy được đây là lĩnh vực đầy thách thức. Đặc biệt, ở 1 thị trường mà người dân mới bắt đầu làm quen với việc ở trong các tòa nhà chung cư có tiêu chuẩn sống cao và chấp nhận trả phí quản lý như tại Việt Nam thì càng dễ nảy sinh các vấn đề phức tạp trong quá trình quản lý.

“Chỉ với 1 bức xúc nhỏ từ cư dân như thang máy bị hư, vệ sinh tòa nhà chưa sạch hay đường ống nước bị tắc nhưng chưa được nhân viên kỹ thuật hỗ trợ kịp thời, cũng rất dễ trở thành ‘đốm lửa’ làm bùng phát các tranh chấp khác kéo theo sau đó” - bà Vũ Ngọc Hương chia sẻ.

Việc thiếu chuyên nghiệp trong kiến thức về quản lý, cũng như thiếu sự chuẩn bị kỹ lưỡng các công cụ quản lý vận hành là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp trong các khu chung cư, tòa nhà văn phòng... diễn ra rất phổ biến, từ tranh chấp sở hữu chung - riêng cho đến phí quản lý, các dịch vụ tiện ích đi kèm như cây xanh cảnh quang, thu gom rác thải, bảo vệ...

Trong đó, có các dự án bị quên lãng trong khâu quản lý, dẫn đến tình trạng mất kiểm soát, mất vệ sinh, trang thiết bị xuống cấp, mất cắp và các giá trị tiện ích kém chất lượng. Như là điều tất yếu, giá trị bất động sản của tòa nhà sẽ giảm đi đáng kể cũng như cư dân trong các tòa nhà phải chịu sự thiệt thòi, giá trị của môi trường sống - làm việc - sinh hoạt bị xuống cấp nghiêm trọng.

VŨ SƠN