Đất nền: Dự án mới bế tắc, nền cũ bỏ hoang

(NTD) - Tại TP.HCM, phân khúc đất nền trở thành hàng hiếm của giới đầu tư bất động sản, thị trường ghi nhận rất ít dự án mới. Trong khi đó, nhiều dự án cũ đã bán hết sản phẩm từ lâu nhưng bị bỏ hoang, không xây dựng nhà cửa như một nghịch lý nhức nhối trên thị trường địa ốc Sài thành.

Dự án mới nhỏ giọt

Theo DKRA Vietnam, trong quý 3/2019 thị trường bất động sản TP.HCM có 3 dự án đất nền mới đáng chú ý được ra mắt, cung cấp khoảng 473 nền, tăng 63% so với quý 2/2019 nhưng chỉ bằng 62% cùng kỳ năm 2018. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 75% và tăng không đáng kể so với hai quý đầu năm.

Khu vực bắc TP.HCM dẫn đầu về cả nguồn cung mới lẫn tỷ lệ tiêu thụ. Nguồn cung mới tập trung ở các khu vực vùng ven như Củ Chi và Q.9. Giá bán trong quý 3/2019 tăng dao động 0,5-1% so với quý trước, tuy nhiên tính thanh khoản khá thấp.

Theo TS. Lê Bá Chí Nhân, số lượng đất nền tại TP.HCM khan hiếm đến từ việc quỹ đất ngày càng hạn hẹp, nhiều khu vực không thể nào có dự án đất nền nữa. Phân khúc này chỉ đến từ các quận, huyện mà quỹ đất nông nghiệp còn lớn như Q.9, Q.12, Thủ Đức, Bình Tân, Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ.

Nguồn cung đất nền sụt giảm nghiêm trọng ngoài khan hiếm quỹ đất còn do khâu pháp lý. Thời điểm Quyết định 60 về phân lô bán nền ban hành, việc triển khai dự án đất nền gặp nhiều khó khăn hơn do quy định nghiêm ngặt hơn. Hơn nữa năm 2019, cơ quan chức năng thanh tra hàng loạt dự án bất động sản khiến vấn đề triển khai thủ tục pháp lý cho dự án bất động sản càng trở nên khó khăn.

Luật sư Nguyễn Đăng Tư, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, sau cơn sốt đất nền cục bộ diễn ra trên cả nước giai đoạn vào cuối năm 2017 và đầu 2018, vấn đề pháp lý luôn được đề cao trong mỗi giao dịch. Nhà đầu tư, người mua để ở đã thận trọng hơn rất nhiều. Trong khi đó, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh Bất động sản quy định, muốn làm dự án nhà ở, chủ đầu tư phải có đất, phải phù hợp quy hoạch, duyệt kế hoạch sử dụng đất, hạ tầng... rồi thực hiện các bước như xin chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư...

“Để triển khai dự án đất nền nói riêng và dự án bất động sản bất kỳ nói chung, chủ đầu tư dự án phải trải qua quá trình thủ tục pháp lý hết sức phức tạp. Trong bối cảnh TP.HCM liên tục phát hiện một số quan chức có liên quan đến sai phạm về đất đai nên các cơ quan chức năng thận trọng hơn trong khâu phê duyệt dự án đã khiến thời gian để có một dự án mới trở nên lâu hơn trước rất nhiều. Đó cũng là lý do dự án bất động sản nói chung, dự án đất nền nói riêng trở nên khan hiếm hơn bao giờ hết” - luật sư Nguyễn Đăng Tư đánh giá.

a1
Nhiều dự án đất nền vướng pháp lý không thể triển khai.

Bỏ hoang đất

Trong bối cảnh thị trường hiếm dự án mới thì những dự án đất nền cũ đã bán hết từ lâu cũng có những vấn đề. Các dự án đất nền trên đường Nguyễn Duy Trinh (Q.2, Q.9) có rất ít người dân về xây nhà để ở.

Một nhà đầu tư có một lô đất tại Q.9 cho biết, lô đất này mua vào năm 2017 để đầu tư với giá 20 triệu đồng/m2 nhưng hiện nay đã tăng lên trên 30 triệu đồng/m2. Giá đất tăng liên tục, nhà đầu tư này vẫn chưa bán dù có nhiều người hỏi mua.

Anh Hùng (ngụ huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai) cho biết, năm 2016, anh mua một lô đất có diện tích 80m2 ở P. Hiệp Bình Phước, Q. Thủ Đức với giá 2 tỷ đồng nhưng hiện nay được rao bán với giá 7 tỷ đồng. “Giá đất ngày một tăng giá, bản thân tôi mua đất để đó chứ giờ bán lấy tiền về cũng không biết làm gì, còn xây nhà thì không có nhu cầu vì gia đình mình đã ổn định ở Long Thành” - anh Hùng chia sẻ.

Đất tăng giá liên tục, trong khi đó các nền đất có vị trí đẹp chủ yếu là đầu tư. Người dân mua để đó chờ tăng giá bán kiếm lời. Điều này khiến cho nhiều nền đất bị mua đi bán lại mà không được xây dựng khiến nhiều dự án thiếu sức sống, giống cảnh hoang tàn đổ nát.

Ngoài ra, hệ lụy từ Quyết định 33/2014 về phân lô tách thửa để lại khiến nhiều địa phương chưa biết xử lý ra sao. Nhiều lô đất tại Thủ Đức như phường: Tam Phú, Linh Trung, Hiệp Bình Chánh hay trên đường Nguyễn Duy Trinh (Q.2, Q.9) được triển khai vào năm 2015 nhưng quá trình đầu tư hạ tầng kéo dài dẫn đến việc chưa được chính quyền nghiệm thu, chưa cấp sổ hoặc sổ chung. Ngoài ra, việc thay đổi quy hoạch trong khi chủ đầu tư đã bán cho khách hàng dẫn đến những khiếu kiện tranh chấp trong nhiều năm không giải quyết được dẫn đến việc chính quyền không có cơ sở để cấp phép xây dựng khiến nhiều lô đất tiếp tục bỏ hoang.

a
Một dự án đất nền đang triển khai xây dựng hạ tầng.

Nguyên Vũ

_NTD_So 205_583-584 print_Page_15