Condotel mọc lên như nấm, khách hàng nên cẩn trọng!?

(NTD) - Hiện nay tại TP.HCM, Phan Thiết, Nha Trang, Đà Nẵng… việc mua bán căn hộ condotel diễn ra nhộn nhịp. Tuy nhiên, loại hình này vẫn còn nhiều vướng mắc khi pháp luật Việt Nam vẫn chưa có quy định rõ ràng, người mua sẽ gặp nhiều rủi ro “tiền mất tật mang”.

Condotel, một loại hình căn hộ khách sạn nghỉ dưỡng, được thiết kế giống như một khách sạn nhưng có chủ sở hữu riêng và có đầy đủ phòng khách, phòng ngủ, bếp ăn, phòng tắm … đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của con người như một căn hộ cao cấp. Về cơ bản thì căn hộ nghỉ dưỡng condotel vận hành như một khách sạn thông thường. Sự khác biệt duy nhất là mỗi phòng được sở hữu bởi một cá nhân nào đó, thay vì một chủ sở hữu chung.

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, bất động sản nghỉ dưỡng 2016 chứng kiến sự bùng nổ ở Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc với gần 35 dự án được chào bán mới ra thị trường, với 12.000 căn hộ. Còn trong năm 2017, hàng loạt dự án condotel bung hàng. Với mức cam kết lợi nhuận khá hấp dẫn, từ 8-12%/năm, đây là phân khúc đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm.

24116553_1491340357645886_1551968867_o
Ngày càng nhiều dự án nghỉ dưỡng bán loại hình căn hộ condotel khi pháp lý còn mập mờ

Tuy nhiên, điều đang khiến cả doanh nghiệp đầu tư dự án, khách hàng và cơ quan quản lý băn khoăn chính là câu chuyện pháp lý với dòng sản phẩm này. Cụ thể, pháp luật chưa có quy định rõ ràng về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ đỏ) với loại căn hộ này, nên cả cơ quan nhà nước, chủ đầu tư, cũng như người mua nhà loay hoay với việc “làm sao để hợp pháp hóa quyền sở hữu”.

Do không có sổ đỏ, nên người mua sẽ gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng, thừa kế lại tài sản của mình, cũng như sử dụng căn hộ mình mua để thế chấp, vay vốn ngân hàng. Một số tỉnh Nam Trung bộ đã cấp sổ hồng cho nhà đầu tư và đưa ra khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở”. Tuy nhiên việc cấp sổ hồng này còn nhiều ý kiến trái chiều.

Chia sẻ vấn đề pháp lý liên quan đến căn hộ Condotel, Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, Trưởng Ban Thương mại – Doanh nghiệp VPLS Trương Anh Tú, cho biết: “Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 quy định về “đất ở tại nông thôn” và “đất ở tại đô thị”, “đất xây dựng khu chung cư”…; còn Luật nhà ở năm 2014 chỉ có các khái niệm “nhà ở”, “nhà ở riêng lẻ”, “nhà chung cư”, “nhà ở thương mại”, “nhà ở công vụ”, “nhà ở xã hội”. Điểm chung của tất cả các khái niệm này đó đều là phục vụ cuộc sống, ăn ở thường xuyên của người dân. Khái niệm “Đất ở không hình thành đơn vị ở” là một khái niệm hoàn toàn mới và chưa được ghi nhận tại bất cứ văn bản pháp luật nào.

Như vậy, khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” là một thuật ngữ mới, một sự “chữa cháy” cho hiện tượng kinh tế xã hội mới nảy sinh. Thực sự đây là một “sáng tạo” của một vài địa phương nhằm tạo ra “hành lang pháp lý” cho một loại hình dịch vụ mới hình thành ở Việt Nam.

Tuy nhiên, “hành lang” này lại không đảm bảo an toàn cho người sử dụng bởi hiện nay chưa có bất cứ văn bản pháp luật nào quy định về loại đất này. Ở nước ta, căn cứ vào mục đích sử dụng các loại đất đều được gọi tên, định nghĩa rõ ràng như: đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng.

Trong các nhóm đất đó sẽ được phân chia thành các loại đất khác nhau như: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng trụ sở cơ quan….

Trong đó, đất sản xuất kinh doanh hết sức đa dạng về mục đích cụ thể, như: làm khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản… nên có nhiều cơ chế quản lý và sử dụng khác nhau như: nghĩa vụ tài chính, về trình tự cấp, giao đất, quá trình sử dụng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, thu hồi bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Do đó, đất giao sản xuất kinh doanh du lịch không thể trở thành đất ở. Trong trường hợp này condotel là “Hồn Trương Ba Hàng thịt”.

unnamed
Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, Trưởng Ban Thương mại – Doanh nghiệp VPLS Trương Anh Tú.

Sự mâu thuẫn nội tại của chính khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” là ở chỗ: khái niệm đã xác định mục đích sử dụng ở đây là đất ở nhưng lại không được hình thành đơn vị ở tức là không thể ở được, nếu không ở được thì tức là đất cho mục đích sản xuất kinh doanh. Vậy quy định pháp luật điều chỉnh loại đất này là các quy định về đất ở hay đất cho sản xuất kinh doanh? Sự chông chênh này sẽ gây ra những hệ quả pháp lý rất phức tạp cho người sử dụng và đầu tư.

Thực tế các nhà đầu tư khách sạn nghỉ dưỡng vì lợi nhuận trong kinh doanh đã tung ra hàng loạt dự án có tên gọi Condotel, các loại hình kinh doanh chưa được pháp luật quy định trong khi đó cơ quan nhà nước lại thiếu giám sát, thiếu quyết liệt trong việc chấn chỉnh hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp dẫn đến những “sự đã rồi” và hậu quả không thể khắc phục được. 

Hiện nay, loại hình này đã bùng nổ và đang phát triển ngày càng mạnh mẽ, do đó, việc ngăn chặn hạn chế sẽ không có tác dụng tích cực. Thay vì hạn chế, các cơ quan lập pháp nên tạo ra hành lang pháp lý hoặc yêu cầu các chủ đầu tư chuyển đổi mục đích dự án để quản lý loại hình này.

Thái Minh