Bình Dương: Đất Mỹ Phước “nhảy múa theo cò”...

(NTD) - Khi nhà đất của thành phố mới Bình Dương trở về giá trị thực thì thị xã Bến Cát với điểm nhấn là các Khu công nghiệp Mỹ Phước 1, 2, 3, 4 vẫn đầy sôi động. Nhiều công ty địa ốc lớn “ăn nên làm ra” trong thời điểm nóng sốt, sau khi “tháo chạy” để lại nhà đầu tư ôm “cục nợ” mỏi mòn chờ khách.

IMG_7163
Dân cư thưa thớt tại Mỹ Phước 3.
IMG_7169
Khu Mỹ Phước 4 ngoài hạ tầng giao thông thì các tiện ích khác vẫn nằm trên giấy.

Đất cò bay gãy cánh, môi giới nói hết!

Có mặt tại khu Mỹ Phước 3, đập vào mắt chúng tôi là nhan nhản những công ty bất động sản hoạt động theo hình thức gia đình. Với đủ kiểu quảng cáo được treo ngay tại những ngôi nhà nằm đơn lẻ trên các trục đường tại khu Mỹ Phước 3, 4. Nói là văn phòng giao dịch bất động sản nhưng thực chất là dân “cò” và “đầu nậu” là chủ yếu. Họ mua đất, cất nhà và sau đó là nhận ký gửi, mua bán. Nhờ thông thạo địa bàn, nên có thể dẫn khách đi xem đất và vẽ lên những tiện ích hoành tráng nhằm lôi kéo người mua.

Theo khảo sát của Báo Người Tiêu Dùng, giá đất tại đường số 17 (Mỹ Phước 3) được bán ra với giá 700-800 triệu đồng/nền diện tích 5×30 m, xây dựng 1 trệt 1 lầu, thủ tục xin giấy phép đơn giản. Được biết, giá đất tại đây lúc cao nhất với diện tích 5×30 m giá trên 1 tỷ đồng. Thậm chí những vị trí đất gần chợ và trục đường chính lên tới 2 tỷ đồng/nền đất diện tích 5×30 m.

Mỹ Phước 1, 2, 3, 4 trước đây được xem là địa bàn nóng của thị trường nhà đất với hàng loạt dự án được giới thiệu ra thị trường. Nổi bật trong đó là các dự án do CTCP Địa ốc Kim Oanh (Kim Oanh) phân phối. Với các tên gọi thương mại nghe rất mỹ miều như: Golden Center City, Golden Center City 2, The Mall City II, New Era City… Kim Oanh “làm mưa làm gió” trên các trang mua bán nhà đất. Cái tên Kim Oanh cũng khiến giới đầu tư nhà đất Bình Dương kiêng nể vì thị phần lớn tại các dự án và độ phủ rộng của công ty này.

Tuy nhiên, vào cuối năm 2015 Kim Oanh bắt đầu rút khỏi thị trường Bình Dương và các dự án khu Mỹ Phước 1, 2, 3, 4 cũng “èo uột” từ đó. Nhiều nhà đầu tư sau khi gom đất đã phải ngậm ngùi vì không thể ra hàng.

Theo chân một môi giới, chúng tôi được dẫn đi xem nhiều lô đất tại khu Mỹ Phước 4, ghi nhận thì khu vực này rất thiếu “sức sống”, ngoài đường sá quy hoạch khá bài bản thì rất ít nhà dân sinh sống. Môi giới cho biết, đất ở đây hầu như đã có chủ nhân.

Tại Mỹ Phước 4, trên tuyến đường NA2, giá đất với diện tích 10×30 m có giá bán 1, 4 tỷ đồng. Tuyến đường N13 có giá 1, 2 tỷ đồng cùng diện tích. Mức giá này không hề rẻ đối với khu vực chỉ có đường với cây xanh vắng bóng dân cư.

IMG_7174
Khu đất môi giới cho biết sẽ là Trường Đại học Thủ Dầu Một.

Tiện ích trên giấy

Trong khi giá đất Mỹ Phước 3 đã bão hòa và hầu như không tăng giá thì giá đất Mỹ Phước 4 được cò đất “nổ” sẽ tăng giá cực kỳ cao trong thời gian tới đây. Lý do hạ tầng giao thông, trường đại học, khu công nghệ cao sẽ được đầu tư.

Theo tìm hiểu của phóng viên, khu Mỹ Phước 4 được quy hoạch có 2 khu công nghiệp là Khu nghiên cứu công nghệ cao và Khu công nghệ cao Thới Hòa. Ngoài ra, khu Mỹ Phước 4 có 2 trường đại học khá lớn là Trường Đại học Việt Đức với quy mô hơn 50.000 m2 và Trường Đại học Thủ Dầu Một. Chính những tiện ích trên đã đẩy giá đất tại khu vực Mỹ Phước 4 tăng lên trong thời gian gần đây. Điều đáng nói, quy hoạch thì có nhưng thời gian triển khai thì vẫn đang là dấu hỏi.

Anh Nguyễn Đức Hòa, chủ một văn phòng giao dịch nhà đất ở khu Mỹ Phước thừa nhận với chúng tôi, đầu tư đất nền là xu hướng được ưa chuộng vì giá trị vừa phải, hợp với tích lũy của phần đông nhà đầu tư. Tuy nhiên, những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm rất dễ mắc sai lầm. Mà đối với đất Bình Dương thì càng dễ dính rủi ro.

Theo ông Hòa, mua đất Bình Dương để đầu tư thì nên kỳ vọng dài lâu, không thể 6 tháng 1 năm có lãi được. Hiện nay thực trạng của Bình Dương là số lượng dự án đất nền đã bão hòa so với nhu cầu. Nhiều dự án lại không hướng đến người có nhu cầu ở thật mà lại kỳ vọng tương lai, dẫn tới thiếu sức sống.

Ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cá nhân cho rằng: “Tại các khu đô thị mới thành lập như ở Bình Dương, yếu tố dân cư được xem là mấu chốt để một nhà đầu tư quyết định có xuống tiền hay không. Nếu lượng dân cư còn thưa, vắng trong khi lượng hàng hóa trên thị trường nhiều sẽ rất khó tạo được lợi nhuận nếu chọn đầu tư đất nền”.

Tại khu vực mà nguồn cung còn có thể đến từ nhà đầu tư đã mua trước đây, đất ở trong khu dân cư lân cận và sản phẩm mới từ chủ đầu tư sẽ cạnh tranh về giá bán ra. Khi thị trường quá đa dạng về nguồn cung thì sự cạnh tranh về giá càng khốc liệt dẫn đến tình trạng nhà đầu tư bán lỗ cũng khó tìm người mua lại.

Cũng theo ông Chánh, một số nhà đầu tư kỳ vọng vào các lô đất ăn theo khu công nghiệp, tuy nhiên, với nhu cầu sử dụng lao động trong khu công nghiệp hiện nay, công nhân thường chiếm đa số. Họ là những người có nhu cầu nhà ở nhưng thu nhập quá thấp để tích lũy mua nhà. Như vậy, nhà đầu tư sẽ rất khó tìm người mua lại sản phẩm của mình.

 Nguyên Vũ

_Bao NTD_So 336 _18