Bài toán khung pháp lý cho officetel vẫn còn gian nan

(NTD) - Căn hộ kết hợp với văn phòng (officetel) kể từ khi xuất hiện trên thị trường bất động sản đã gây ra những tranh cãi về pháp lý. Là sản phẩm được khách hàng đón nhận song việc quản lý, vận hành và sự ảnh hưởng trực tiếp của officetel tới hạ tầng giao thông khiến cho bộ, ngành gặp nhiều khó khăn để tìm khung pháp lý phù hợp.

Bộ Xây dựng kêu khó

Luật Đất đai năm 2013 quy định, dự án officetel thuộc loại hình sử dụng đất phi nông nghiệp "loại đất thương mại, dịch vụ", được giao đất có thời hạn tối đa 50 năm (tại các khu vực đặc biệt khó khăn, vùng sâu vùng xa, tối đa 70 năm); Các chủ đầu tư dự án officetel được quyền cho thuê officetel trong thời hạn được giao đất.

Tuy vậy, có rất nhiều dự án đất lại là đất ở kết hợp dịch vụ, thương mại văn phòng, có nghĩa, trong cùng 1 block căn hộ, có thể căn hộ tầng trên được sở hữu vĩnh viễn, nhưng officetel tầng dưới lại sở hữu có thời hạn, điều này gây ra tranh cãi.

Can-ho-Officetel-la-gi
Dòng căn hộ officetel rất được khách hàng quan tâm dù khung pháp lý chưa có

Theo Bộ Xây dựng hiện nay pháp lý về loại hình nhà ở officetel vẫn chưa được rõ ràng. Chính vì thế, đang có sự  "nhập nhằng" giữa các chủ đầu tư với khách hàng khi mua bán sản phẩm.

Mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ về việc nghiên cứu, xây dựng ban hành quy chế quản lý vận hành loại hình officetel.

Đánh giá về việc quản lý officetel hiện nay, Bộ Xây dựng cho rằng đang có một số khó khăn vướng mắc. Về cơ sở pháp lý và thẩm quyền ban hành: Hệ thống pháp luật hiện hành như: Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản; Quy chuẩn, Tiêu chuẩn xây dựng chưa có khái niệm, quy định pháp lý về officetel.

Nghị định số 81 ngày 17/7/2017 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Bộ Xây dựng không có quy định về nội dung quản lý vận hành căn hộ văn phòng (hoặc công trình xây dựng nói chung) thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng.

Do vậy, việc Bộ Xây dựng xây dựng Thông tư ban hành Quy chế quản lý vận hành officetel là chưa đủ cơ sở pháp lý. Bởi, theo Bộ Xây dựng, officetel ngoài chức năng sử dụng làm văn phòng còn để lưu trú ngắn hạn, việc lưu trú này được hiểu là những người làm việc tại văn phòng đó có thể tạm trú tại căn hộ ngoài thời gian làm việc.

Lo officetel bóp nghẹt hạ tầng  

Cũng theo văn bản của Bộ Xây dựng, officetel ngoài chức năng sử dụng làm văn phòng còn để lưu trú ngắn hạn, việc lưu trú này được hiểu là những người làm việc tại văn phòng đó có thể tạm trú tại căn hộ ngoài thời gian làm việc.

“Như vậy, việc lưu trú này là có điều kiện cần giới hạn về thời gian và phải có cơ chế quản lý chặt chẽ, tránh tình trạng lợi dụng để sử dụng officetel thành nhà ở dẫn tới tình trạng gia tăng dân số, gây quá tải hệ thống hạ tầng đô thị“ - Bộ Xây dựng nhận định.

Trong khi đó, theo quy định của Luật Cư trú và các văn bản hướng dẫn thi hành, việc hướng dẫn lưu trú, quản lý lưu trú thuộc thẩm quyền, chức năng, nhiệm vụ của ngành công an.

Từ những vấn đề trên, Bộ Xây dựng kiến nghị Thủ tướng cho phép bộ này chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành, liên quan nghiên cứu, xây dựng, trình Chính phủ ban hành nghị định quy định về quản lý vận hành officetel.

TS. Lê Bá Chí Nhân cho rằng, dòng sản phẩm officetel trên thực tế là một sản phẩm chưa được định hình rõ ràng trong luật, chính vì vậy, giữa người bán là chủ đầu tư và khách hàng đều đang lập lờ lẫn nhau. Tuy vậy, do dạng căn hộ này thỏa mãn được nhu cầu của 2 bên, tức là chủ đầu tư dễ bán, khách hàng dễ mua dễ sử dụng nên rất thu hút.

“Tuy vậy, điều này cần phải sớm chấn chỉnh vì kịch bản quá tải hạ tầng thấy rõ. Số người cơ động trong các căn hộ officetel sẽ rất khó kiểm soát. Nói cách khác, lượng người sử dụng trên mỗi m2 công trình, gồm hệ thống cống, ống nước, lưu thông trong tòa nhà, lối thoát hiểm và cả hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội xung quanh dự án rất khó được tính toán chính xác”, TS. Lê Bá Chí Nhân nhìn nhận.

Một căn officetel có diện tích giao động từ 35 - 45 m2 nhưng mật độ người làm việc, lưu trú, thậm chí cư trú trong đó có thể là 3-5 người, khách đến giao dịch công tác tối thiểu 2-3 người nữa vị chi 5-7 người sử dụng không gian này. Như vậy, việc cung cấp điện, nước, thang máy, lối đi, nơi đỗ xe, hệ thống xử lý nước thải và hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội xung quanh cho một căn officetel sẽ phải gồng gánh mật độ của 2-3 căn hộ diện tích lớn hơn có thể tạo thêm nhiều áp lực lên công tác vận hành tòa nhà và đè nặng lên hệ thống hạ tầng giao thông lân cận dự án.

Nguyên Vũ